Immobiliare: perché non esagerare (in Italia) con Luca Spinelli, consulente finanziario indipendente

Nel panorama culturale italiano, il mattone occupa un posto privilegiato, quasi sacrale. L’investimento immobiliare viene spesso percepito come la scelta più solida e rassicurante, tramandata di generazione in generazione come un’eredità di buon senso. È la casa che protegge, che rappresenta stabilità, che dà l’illusione dell’eterno. Secondo i dati dell’ISTAT, più del 70% degli italiani è proprietario dell’abitazione in cui vive, una percentuale tra le più alte in Europa. La proprietà viene vista non solo come necessità abitativa, ma come uno strumento d’investimento e una garanzia per il futuro.

Tuttavia, questo approccio, se spinto all’eccesso, rischia di rivelarsi controproducente. Ne è convinto Luca Spinelli, consulente finanziario indipendente, che invita a riflettere con maggiore lucidità sull’attuale contesto economico e sulle vere caratteristiche del mercato immobiliare italiano.

Il contesto economico e demografico

Il primo nodo da affrontare riguarda il contesto macroeconomico e demografico in cui si muove il mercato immobiliare italiano. La crescita economica del Paese è da anni debole, con un PIL che fatica a tenere il passo con gli altri Paesi europei. L’inflazione ha eroso il potere d’acquisto e i salari reali sono stagnanti. Allo stesso tempo, l’Italia sta affrontando un invecchiamento della popolazione che si traduce in una diminuzione della domanda potenziale di nuove abitazioni.

Secondo Spinelli, ignorare questi segnali equivale a basare le proprie scelte finanziarie su convinzioni superate. L’Italia non è più quella degli anni ’60 o ’80, quando la crescita demografica e industriale alimentava una costante domanda abitativa. Oggi molte aree, in particolare nei piccoli centri e nel Sud, stanno vivendo un progressivo spopolamento. Gli immobili in queste zone, anche se acquistati a prezzi contenuti, rischiano di non trovare acquirenti o inquilini nei prossimi decenni.

Rendimenti reali e costi occulti

Uno degli argomenti più usati per giustificare l’investimento immobiliare è quello della “rendita” generata dagli affitti. Ma qual è il rendimento reale, al netto delle imposte, dei costi di manutenzione, della morosità e dei periodi di sfitto? Secondo Spinelli, molto spesso è ben al di sotto delle aspettative. «Quando si calcola il rendimento lordo di un immobile — spiega — si tende a dimenticare tutto ciò che incide sulla redditività netta: IMU, spese condominiali straordinarie, manutenzioni, provvigioni per agenzie, tasse sugli affitti, oltre al rischio concreto di inquilini morosi o semplicemente non paganti».

Questa miopia porta molti risparmiatori a sopravvalutare la convenienza dell’investimento immobiliare rispetto ad alternative finanziarie più liquide, diversificate e trasparenti. «Un portafoglio ben costruito di strumenti finanziari, anche a basso rischio, può offrire rendimenti più interessanti e meno onerosi in termini di gestione e imposte», osserva il consulente.

Liquidità e flessibilità: i grandi assenti

Un’altra dimensione spesso trascurata è quella della liquidità. Gli immobili non si vendono in un clic. Nei momenti di bisogno, convertire un appartamento in denaro richiede tempo, trattative, spese e, talvolta, compromessi sul prezzo. In un mercato illiquido come quello italiano, dominato da un eccesso di offerta in molte zone e da una domanda debole, i tempi di vendita possono allungarsi anche oltre un anno.

Spinelli sottolinea come questa rigidità si traduca in un limite per chi desidera mantenere una certa agilità finanziaria. «Avere tutto il proprio patrimonio concentrato nel mattone — spiega — significa perdere la possibilità di reagire prontamente a un cambiamento improvviso, come una perdita di lavoro, una malattia o un’opportunità d’investimento migliore».

La psicologia dell’investitore italiano

Alla base di questo attaccamento quasi viscerale alla casa c’è anche un fattore psicologico. L’immobile è tangibile, visibile, “reale” rispetto alla volatilità e all’astrazione percepita dei mercati finanziari. Ma questa percezione può trarre in inganno. «La realtà è che anche gli immobili hanno un prezzo, e questo prezzo varia», puntualizza Spinelli. «Pensare che la casa non possa mai perdere valore è un errore di valutazione. Basta guardare le quotazioni nelle periferie urbane o nei piccoli comuni per rendersi conto di quanto il valore possa scendere».

C’è poi il tema della familiarità: gli italiani investono in immobili perché è ciò che conoscono. Ma questa “comfort zone” non equivale necessariamente a sicurezza. «Conoscere bene un quartiere non significa comprendere i trend economici o le logiche del mercato immobiliare», conclude Spinelli.

Il valore della diversificazione

L’investimento immobiliare non è da demonizzare, ma va inserito in un disegno patrimoniale più ampio, diversificato e coerente con gli obiettivi di vita. «Non è sbagliato acquistare una casa — ammette Spinelli — ma è sbagliato pensare che debba essere la sola o principale forma di investimento». La diversificazione è un principio cardine della pianificazione finanziaria, e ignorarlo significa esporsi a rischi inutili.

Per questo, prima di imbarcarsi in un nuovo acquisto immobiliare, è bene porsi alcune domande: sto comprando per vivere o per investire? Quali sono i rendimenti attesi, reali e netti? Quanto incide questa scelta sul mio patrimonio complessivo? Che livello di liquidità mi lascia?

Il mercato immobiliare italiano continuerà certamente ad attrarre l’interesse di molti, ma il tempo delle certezze assolute è finito. Affidarsi al solo mattone come pilastro della propria sicurezza economica rischia di essere, oggi, più un atto di fede che una strategia razionale. E forse, proprio per questo, è il momento di guardare oltre.